相続登記

不動産登記法が改正され、２０２４年４月１日から、相続登記が義務化されています。

すなわち、不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられることになりました。

正当な理由のない相続登記申請漏れは、１０万円以下の過料が課されることになります。

不動産の場合、登記をしなければ第三者に対して対抗することができません。

したがって、相続で不動産を取得したとしても、他の相続人によってその不動産を第三者に売却されてしまうと、取得できるはずであった不動産を取得できなくなる場合もあります。

例えば、相続人がＡとＢの２名いるケースで、相続人Ａと相続人Ｂが協議して、相続人Ａが単独で不動産を相続することとなったとします。

この時、不動産を取得する予定の相続人Ａが相続登記をしないでいる間に、一方の相続人Ｂが第三者Ｃに対して勝手に不動産を売却してしまったような場合、相続人Ａは第三者Ｃに対して、自己の法定相続分を超えた持分が自分にあることを主張することができません。

遺産分割協議に基づいて、不動産の相続登記をする場合、相続人全員の同意と印鑑証明書が必要になります。

しかし、相続登記をしていない状態で、一次相続の相続人が死亡した場合、相続人が持っていた権利は、その相続人の相続人が承継することになります。

このような数次相続が発生した後で、遺産分割協議と相続登記をしようと思っても、相続人の数が増えており、その全員から同意と印鑑証明を得なくてはならず、手続きが煩雑となってしまいます。

不動産の売却をする場合や不動産を担保に入れる場合も、相続登記をする必要があります。

例えば相続した不動産を売却したり担保を設定したりして、資金を調達しようとしても、相続登記をしていないと、売却や担保の設定ができません。

できたとしても、まずは相続登記から行うため、余計に時間が掛かってしまう場合もあります。

相続が発生した場合、被相続人の財産を、相続人の名義に変更する必要があります。

預貯金の場合、通常は被相続人名義の預金を解約したうえで、各相続人が遺言や遺産分割協議書に従って取得することが多いかと思います。

株式などの有価証券の場合には、被相続人名義の証券口座で管理されていますので、相続人名義の証券口座に振り替える手続が必要となります。

土地や建物などの不動産の場合、不動産登記簿上で、所有者の氏名や住所が記載されていますが、相続が発生した際には、相続を原因として不動産の所有者名義を変更する必要があります。

相続を原因とする不動産の所有者名義の変更を相続登記といいます。

不動産の名義変更をせず、被相続人名義のままにしておくと、不動産売却ができず、相続発生後の不動産の処分の妨げにもなります。

不動産登記法が改正され、２０２４年４月１日から相続登記の申請が義務化されました。

これは従前、相続登記がなされないことにより、所有者不明の土地（①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地又は②所有者が判明しても、その所在が不明で連絡がつかない土地を指します）が増加し、土地の管理がなされず放置されるケースが散見されるという問題が生じていたことを踏まえて行われた改正です。

改正不動産登記法では、不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられています。

また、正当な理由のない相続登記申請漏れは１０万円以下の過料が課されることになります。

もっとも、相続後、すぐには法定相続人の範囲及び法定相続分の割合の確定が難しいことが予想されます。

そこで、不動産登記法は、上記申請義務を簡易に履行することができるようにする観点から、①所有権の登記名義人について相続が開始した旨と、②自らがその相続人である旨を申請義務の履行期間内（３年以内）に登記官に対して申し出ることで、申請義務を履行したものとみなすとされています。

参考リンク：法務省・相続人申告登記について

前述の通り、不動産の相続登記をしておかないと、不動産登記法上、過料が課されます。

その他の相続登記をしないことによる不利益としては、まずは相続不動産を処分しにくくなることにあります。

不動産売買取引においては、契約と決済という２段階で取引をされることが一般的ですが、不動産を処分するためには、決済時までには相続登記をしておかなくてはなりません。

いざ、資金需要が必要になり相続不動産を売却したいと思っても、相続登記をしていないことにより不動産の処分ができなくなってしまうことは大きな不利益になります。

また、相続登記をしなかったばかりに、不動産の権利を失う場合もあります。

例えば、遺言者が、遺言で「●●不動産を相続人Aに相続させる」と記載して相続が発生したとします。

２０１８年に民法が改正されるまでの判例では、このような「相続させる」旨の遺言によって、特定の不動産を全部取得した相続人は相続登記をしなくても、法定相続分を超えて取得した部分も含めて自己の所有権を第三者に対して対抗できるとされていました。

しかしながら、２０１８年の民法の改正によって、相続によって不動産の所有権を承継した場合には、自己の法定相続分を超える部分については、登記をしなければ第三者に対抗できないとされました。

そのため、上記の例のように遺言で不動産を取得したとしても、相続登記をしないままでいると、第三者（例えば、他の共同相続人から法定相続分を譲り受けた者）に対して、自己の法定相続分を超える部分については自己の所有権を対抗することができず、所有権を失ってしまう可能性があります。

上記のような不利益を被らないようにするためにも、相続発生後には可能な限り速やかに相続登記の申請をすることをおすすめします。